Calcolo della rata e del piano di ammortamento di un mutuo, sia alla francese (rata costante, lo standard in Italia) sia all'italiana (quota capitale costante, rata decrescente). Oltre alla rata vengono esposti gli interessi totali, il rapporto di indebitamento LTV (Loan to Value: la quota del valore della casa coperta dal mutuo, in percentuale) e la liquidità necessaria all'atto (anticipo, imposta sostitutiva 0,25% o 2%, istruttoria, perizia), con il confronto diretto francese contro italiana sugli stessi importi. Calcolo interamente lato browser: niente upload, niente dati inviati, niente cookie analytics.
Se stai comprando casa parti dal valore della casa e dall'anticipo: il mutuo è la differenza e in più ottieni l'LTV. Se conosci già l'importo del mutuo, inserisci direttamente quello. In entrambi i casi la durata in anni è obbligatoria, altrimenti la rata non è calcolabile.
Metti il TAN della tua offerta (non il TAEG: quello include le spese e serve per confrontare le banche). Scegli francese se vuoi una rata sempre uguale, italiana se preferisci pagare meno interessi accettando rate iniziali più alte. Spunta prima casa e green se ti riguardano: cambiano imposta e tasso.
Le spese di istruttoria (in percentuale) e gli eventuali giorni di preammortamento entrano nel calcolo della cassa necessaria e degli interessi iniziali. Se non li conosci, lasciali a zero: li potrai aggiungere quando avrai il preventivo della banca.
Ottieni la rata, gli interessi totali, l'LTV, la liquidità che ti serve davvero all'atto e il piano di ammortamento anno per anno. In fondo trovi il confronto francese contro italiana sugli stessi numeri. Puoi copiare tutto il riepilogo con un click.
Il calcolo della rata si basa su un'unica formula, riportata qui in chiaro. Nell'ammortamento alla francese (quello standard in Italia) la rata è costante e vale R = C × i / (1 - (1 + i)^-n), dove C è l'importo del mutuo, n il numero di rate (anni × 12) e i il tasso del singolo periodo, cioè il TAN annuo diviso 12. Esempio: 200.000 EUR, 30 anni, TAN 3% danno una rata di circa 843 EUR al mese.
Da lì costruiamo il piano una rata alla volta, e qui si capisce tutto: la quota interessi di ogni rata è sempre e solo debito residuo × i. La quota capitale è quel che resta della rata: capitale = R - interessi. Poi il debito scende di quella quota e si passa alla rata dopo. All'inizio il debito è alto, quindi paghi più interessi e meno capitale; col tempo si inverte. La rata non cambia, cambia solo come è fatta dentro.
L'ammortamento all'italiana ribalta la logica: è la quota capitale a restare costante (C / n), mentre gli interessi, sempre debito residuo × i, calano a ogni rata. Risultato: rata alta all'inizio che poi scende, e meno interessi totali a parità di tasso e durata, perché restituisci il capitale più in fretta. Per questo nel tool trovi il confronto diretto sui tuoi numeri.
L'LTV (Loan to Value) è semplicemente mutuo / valore della casa. Sopra l'80% le banche diventano prudenti (servono garanzie, lo spread sale); per la prima casa il Fondo di Garanzia Consap può coprire fino all'80% del capitale. Infine la liquidità all'atto: oltre all'anticipo paghi l'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% prima casa, 2% le altre), le spese di istruttoria e la perizia. Sono soldi veri che servono il giorno del rogito: il tool te li somma così non arrivi impreparato.
È una delle domande più frequenti, e la risposta sta nei numeri del piano qui sopra. Sì, alla francese si pagano più interessi totali che all'italiana, ma non perché ci siano interessi sugli interessi (l'anatocismo). Guarda il piano: la quota interessi di ogni singola rata è sempre debito residuo × tasso del mese, mai un interesse calcolato su un altro interesse. Mai.
Paghi di più per un motivo solo: per tenere la rata costante, all'inizio restituisci pochissimo capitale, quindi il debito resta alto più a lungo e su un debito alto gli interessi sono alti. È una scelta di comodità (rata prevedibile), non un trucco. Se vuoi pagare meno interessi, scegli l'italiana e accetta rate iniziali più pesanti: il tool ti mostra esattamente la differenza in euro. Su questo punto, per inciso, anche la giurisprudenza si è espressa nel 2024 confermando che il piano alla francese standard non genera anatocismo. A te però basta guardare la colonna degli interessi: torna sempre.
Termini tecnici usati in questa pagina, spiegati in due righe.
Se un gestionale, un simulatore o un'app sbaglia rata, interessi o piano di ammortamento (francese o italiano), posso fare audit del codice e implementare la logica corretta e testata. Backend PHP, Laravel, Symfony, integrazioni con sistemi in produzione.
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